Auburn 외곽 80에이커 매물의 투자 및 운영 분석_cattle ranching

 

1. 초기 투자비 (Initial Investment Cost)

 

Auburn 외곽 80에이커 매물의 초기 투자비는 매매 가격과 추가 비용을 포함합니다.

• 매매 가격: $1,000,000 (평균값으로 가정).
• 취득 비용:
  • 취득세 및 등록비: 약 1.78% (워싱턴 주 평균) = $17,800.
  • 중개 수수료 (구매자 부담 시): 약 2.5% = $25,000.
  • 법률/감정 비용: 약 $5,000.
• 초기 설비 비용 (기본 시설 보수/추가 가정):
  • 헛간 보수: $10,000.
  • 울타리 설치/보수: $5,000~$10,000 (80에이커 기준).
• 총 초기 투자비: 약 $1,057,800~$1,062,800 (최소 $1.06M).

2. 월간 운영비 (Monthly Operating Cost)

 

목장 운영비는 사용 목적(소 목장, 레저용 등)에 따라 달라지며, 소 목장 운영을 가정합니다.

• 인건비: 12명 (시간제) = $2,000$3,000/월.
• 사료/가축 관리: 20마리 소 기준, $50/마리 = $1,000/월.
• 유틸리티 (전기, 물): $300~$500/월.
• 유지보수 (울타리, 건물): $200~$400/월.
• 세금: 연간 재산세 약 $10,000 (1% 추정) ÷ 12 = $833/월.
• 보험: 연간 $2,000 ÷ 12 = $167/월.
• 총 월간 운영비: 약 $4,500~$5,900 (평균 $5,200/월).

3. 예상 수익화 사업 아이템 (Potential Revenue-Generating Ideas)

 

80에이커 매물의 수익화 방안을 아래와 같이 제안합니다:

• 소 사육 (Cattle Ranching):
  • 20~30마리 소를 키워 연간 도축/판매.
  • 예상 수익: 마리당 $1,200~$1,500 (도축 후).
• 임대 방목지: 초지를 다른 목장주에게 임대.
  • 예상 수익: 에이커당 $20$30/년 = $1,600$2,400/년.
• 레저용 임대 (Recreational Leasing):
  • 사냥, 캠핑 등으로 활용.
  • 예상 수익: $5,000~$10,000/년.
• 농업 결합: 일부 토지에 건초(hay) 재배.
  • 예상 수익: 톤당 $150, 연 20톤 = $3,000/년.

4. 수지분석 (Break-Even Analysis)

 

소 사육을 주 수익원으로 가정한 수지분석입니다.

• 연간 운영비: $5,200 × 12 = $62,400.
• 연간 수익 (소 사육): 25마리 × $1,350 (평균) = $33,750.
• 추가 수익 (임대+농업): $2,000 (임대) + $3,000 (건초) = $5,000.
• 총 연간 수익: $38,750.
• 연간 손익: $38,750 - $62,400 = $23,650 (적자).
• 수지 균형점: 약 46마리 소 판매 시 (46 × $1,350 = $62,100).

5. 수익성 분석 (Profitability Analysis)

• 초기 투자 회수 기간 (Payback Period):
  • 순수익 $0 기준으로는 적자이나, 소 46마리 운영 시 연간 $100 잉여 발생.
  • $1.06M ÷ $100 = 약 10,600년 (비현실적).
  • 현실적으로 소 확대(80마리) 시 연 $40K 수익 → 약 26년.
• ROI (Return on Investment):
  • 연 $40K 수익 가정 시, $1.06M 대비 약 3.77%/년.
• 결론: 소규모 운영으로는 수익성이 낮음. 대규모 운영 또는 다각화 필요.

6. 월간 현금 흐름 (Monthly Cash Flow)

 

소 25마리 운영 기준:

• 월간 수입: $38,750 ÷ 12 = $3,229.
• 월간 지출: $5,200.
• 월간 현금 흐름: $3,229 - $5,200 = $1,971 (월 적자).
• 개선 시나리오: 소 80마리 → 월 수입 $8,800, 순현금 +$3,600.

7. 융자 가능 금액, 이자율, 금융기관 명칭 및 연락처

 

융자 가능 금액 (Loan Amount)

• 일반 기준: 부동산 가치의 70~80% 대출 가능.
• $1M 기준: $700,000~$800,000.

이자율 (Interest Rate)

• 2025년 기준 상업용 부동산 대출 이자율: 약 4.5%~6.5% (변동 가능).
• 30년 고정, $800K 대출 시:
  • 월 상환액: 약 $4,050 (5.5% 기준).

관련 금융기관 명칭 및 연락처

• Bank of America:
  • 연락처: (253) 305-3030 (Auburn 지점).
  • 주소: 1341 Auburn Way N, Auburn, WA 98002.
  • 웹사이트: bankofamerica.com.
• Wells Fargo:
  • 연락처: (253) 939-7900 (Auburn 지점).
  • 주소: 101 Auburn Way N, Auburn, WA 98002.
  • 웹사이트: wellsfargo.com.
• Farm Credit West (농업 대출 전문):
  • 연락처: (800) 909-5050 (지역 사무소).
  • 웹사이트: farmcreditwest.com.
• 추천: Farm Credit West는 농업용 토지 대출에 강점.

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결론

• 초기 투자비: 약 $1.06M.
• 월간 운영비: $5,200.
• 수익화: 소 사육, 임대 등 가능하나 초기 적자 예상.
• 수익성: 대규모 운영 시 개선 가능 (연 3.77% ROI 추정).
• 현금 흐름: 소 80마리 기준 월 +$3,600 가능.
• 융자: $800K, 5.5%, Bank of America 등 문의.