부동산 투자분석 사례_Auburn/SFH

 

 

 

매물 기본 정보

• 주소: 31635 104th Ave SE, Auburn, WA 98092
• 가격: $449,950
• MLS#: 2311742
• 상태: Active (2024/11/19 기준)

 

물건 상세

 

건물 사양

 

• 건물 유형: Single Family (단독주택)
• 건축년도: 1963년
• 연면적: 1,530 sqft
• 침실: 3개
• 욕실: 1.5개
• 주차: Carport-Attached

 

대지 정보

 

• 대지면적: 0.595 ac (약 25,925 sf)
• 학군: Auburn School District
• 초등학교: Hazelwood Elem
• 중학교: Rainier Mid
• 고등학교: Mountainview High

 

시설 및 설비

 

주요 시설

 

• 난방: Baseboard
• 냉방: None
• 하수: Septic
• 상수: Public
• 전기: Electric

 

내부 시설

 

• 주방가전: 식기세척기, 냉장고
• 바닥재: Vinyl
• 지하실: None

 

거래 조건

 

• 거래 방식: Cash Out, Conventional, FHA, VA 가능
• 연간 재산세: $5,989.00 (2024년 기준)
• HOA: 없음
• 매매 상태: Closing

 

특이사항

 

• 넓은 울타리가 있는 마당과 워크샵, 카포트, 충분한 주차공간 보유
• 강가 근처에 위치하여 수상 활동 애호가에게 적합
• Fred Meyer, Lowe's 및 Auburn Outlet Mall 근처 위치
• 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 있음

 

매물 분석

• 매매가: $449,950
• 면적: 1,530 sqft
• 구성: 3침실, 1.5욕실
• 연간 재산세: $5,989 (2024년 기준)

 

투자 시나리오 분석

30년 고정 모기지, 6% 이자율, 20% 계약금 기준:

월 고정 비용

• 예상 모기지 납입금: $2,156
• 재산세 및 보험: $499 월

 

임대 시나리오별 현금흐름 분석

• 0열 선택0열 다음에 열 추가
• 1열 선택1열 다음에 열 추가
• 2열 선택2열 다음에 열 추가
• 3열 선택3열 다음에 열 추가
• 4열 선택4열 다음에 열 추가

• 0행 선택0행 다음에 행 추가
• 1행 선택1행 다음에 행 추가
• 2행 선택2행 다음에 행 추가
• 3행 선택3행 다음에 행 추가

셀 전체 선택

열 너비 조절

행 높이 조절

시나리오	월 임대료	월 현금흐름	손익분기점(월)	NPV
1 (1B/1B)	$1,500	-$1,155	396	-$245,038
2 (2B/1.5B)	$1,800	-$855	320	-$181,225
3 (3B/1.5B)	$2,100	-$555	285	-$117,413

• 셀 병합
• 행 분할
• 열 분할
• 너비 맞춤
• 삭제

투자 분석 결과

 

주요 발견사항

 

• 모든 시나리오에서 월 현금흐름 마이너스
• 가장 짧은 손익분기 기간은 285개월(23.75년)
• 모든 시나리오에서 NPV 마이너스

 

시장 환경

 

• Green River 커뮤니티 위치
• 주요 편의시설:
• 강가 근처 위치
• 대형 울타리 마당과 워크샵
• 카포트 및 충분한 주차공간
• Fred Meyer, Lowe's, Auburn Outlet Mall 인근

 

이 매물은 현재 임대수익보다 장기적인 가치 상승을 목적으로 하는 투자자에게 더 적합합니다. 높은 구매가격 대비 잠재적 임대수입이 낮아 단기 투자수익은 제한적일 것으로 예상됩니다. 다만, 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.