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보스턴 주택 시장 분석

esmile1 2024. 11. 16. 21:00

 

단독 주택과 다가구 주택의 지난 5개년의 추이 및 향후 3개년 전망을 중심으로 보스턴 주택 시장 분석자료를 요약정리 하였습니다.

 

보스턴의 주택 시장은 미국 내에서도 가장 역동적이고 경쟁이 치열한 시장 중 하나로 알려져 있습니다. 이 글에서는 단독 주택(Single Family House)과 다가구 주택(Multi Family House)을 중심으로 지난 5년간의 추이와 향후 3년간의 전망을 살펴보겠습니다. MLS(Multiple Listing Service)에 등록된 데이터를 바탕으로 거래 건수, 가격 변화, 시장 체류 기간, 그리고 시장 상황을 분석하겠습니다.

 

1. 단독 주택(Single Family House) 시장 분석

 

1.1 지난 5년간의 추이 (2019-2023)

 

거래 건수 및 가격 변화

 

2019년부터 2023년까지의 단독 주택 거래 건수와 가격 변화는 다음과 같습니다:

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가격 변화율
2019
1,200
950
3,800
$590,000
-
2020
980
1,100
3,600
$625,000
+5.9%
2021
850
1,300
3,900
$680,000
+8.8%
2022
920
1,150
3,750
$715,000
+5.1%
2023
1,050
980
3,500
$730,000
+2.1%
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2019년부터 2021년까지 가격이 크게 상승했으며, 특히 2021년에는 전년 대비 8.8%의 높은 상승률을 기록했습니다. 그러나 2022년부터는 가격 상승세가 둔화되기 시작했습니다.

 

시장 체류 기간 (Days on Market)

 

단독 주택의 평균 시장 체류 기간은 다음과 같이 변화했습니다:

 

  • 2019년: 31일
  • 2020년: 44일
  • 2021년: 28일
  • 2022년: 31일
  • 2023년: 35일

 

2020년에는 코로나19 팬데믹의 영향으로 시장 체류 기간이 크게 늘어났지만, 2021년에는 오히려 가장 짧은 기간을 기록했습니다. 이는 낮은 금리와 재택근무 증가로 인한 주택 수요 급증 때문으로 분석됩니다.

 

시장 상황

 

2019년부터 2023년까지 보스턴의 단독 주택 시장은 지속적으로 판매자 우위 시장(Seller's Market)을 유지했습니다. 특히 2021년에는 극심한 판매자 우위 시장이 형성되었으며, 이는 낮은 재고량과 높은 구매 수요가 결합된 결과였습니다.

 

1.2 향후 3년 전망 (2024-2026)

 

거래 건수 및 가격 변화 전망

 

향후 3년간 단독 주택의 거래 건수와 가격 변화는 다음과 같이 전망됩니다:

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중간 가격
가격 변화율
2024
1,100
1,000
3,600
$745,000
+2.1%
2025
1,150
1,050
3,700
$760,000
+2.0%
2026
1,200
1,100
3,800
$775,000
+2.0%
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가격 상승세는 계속될 것으로 예상되지만, 그 속도는 과거에 비해 완만해질 것으로 전망됩니다. 이는 금리 상승과 경제 불확실성 증가로 인한 것으로 분석됩니다.

 

시장 체류 기간 전망

 

향후 3년간 예상되는 평균 시장 체류 기간은 다음과 같습니다:

 

  • 2024년: 33일
  • 2025년: 32일
  • 2026년: 30일

 

시장 체류 기간은 점진적으로 줄어들 것으로 예상되며, 이는 주택 수요가 여전히 강세를 유지할 것이라는 전망을 반영합니다.

 

시장 상황 전망

 

2024년부터 2026년까지 보스턴의 단독 주택 시장은 여전히 판매자 우위 시장을 유지할 것으로 예상됩니다. 그러나 2021년과 같은 극단적인 판매자 우위 상황은 나타나지 않을 것으로 보입니다. 대신, 보다 균형 잡힌 시장으로 서서히 이동할 가능성이 있습니다.

 

2. 다가구 주택(Multi Family House) 시장 분석

 

2.1 지난 5년간의 추이 (2019-2023)

 

거래 건수 및 가격 변화

 

2019년부터 2023년까지의 다가구 주택 거래 건수와 가격 변화는 다음과 같습니다:

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가격 변화율
2019
450
380
1,500
$850,000
-
2020
400
420
1,450
$890,000
+4.7%
2021
350
480
1,600
$980,000
+10.1%
2022
380
450
1,550
$1,050,000
+7.1%
2023
420
400
1,480
$1,080,000
+2.9%
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다가구 주택 시장도 단독 주택 시장과 유사한 패턴을 보였습니다. 2021년에 가장 높은 가격 상승률을 기록했으며, 이후 상승세가 둔화되는 모습을 보였습니다.

 

시장 체류 기간 (Days on Market)

 

다가구 주택의 평균 시장 체류 기간은 다음과 같이 변화했습니다:

 

  • 2019년: 40일
  • 2020년: 52일
  • 2021년: 35일
  • 2022년: 38일
  • 2023년: 42일

 

독 주택과 마찬가지로 2020년에 시장 체류 기간이 크게 늘어났다가 2021년에 급격히 줄어들었습니다. 이후 다시 서서히 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

 

시장 상황

 

2019년부터 2023년까지 보스턴의 다가구 주택 시장 역시 지속적으로 판매자 우위 시장을 유지했습니다. 특히 2021년에는 매우 강한 판매자 우위 시장이 형성되었습니다. 이는 투자자들의 관심 증가와 임대 수요 증가가 결합된 결과로 분석됩니다.

 

2.2 향후 3년 전망 (2024-2026)

 

거래 건수 및 가격 변화 전망

 

향후 3년간 다가구 주택의 거래 건수와 가격 변화는 다음과 같이 전망됩니다:

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행 높이 조절
연도
Active listings
Pending 거래
Sold 거래
중간 가격
가격 변화율
2024
450
420
1,500
$1,105,000
+2.3%
2025
470
440
1,550
$1,130,000
+2.3%
2026
490
460
1,600
$1,155,000
+2.2%
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다가구 주택의 가격도 계속해서 상승할 것으로 예상되지만, 그 속도는 과거에 비해 완만해질 것으로 전망됩니다. 이는 금리 상승으로 인한 투자 비용 증가와 임대 시장의 안정화 때문으로 분석됩니다.

 

시장 체류 기간 전망

 

향후 3년간 예상되는 평균 시장 체류 기간은 다음과 같습니다:

 

  • 2024년: 40일
  • 2025년: 38일
  • 2026년: 36일

 

시장 체류 기간은 점진적으로 줄어들 것으로 예상되며, 이는 다가구 주택에 대한 투자 수요가 여전히 강세를 유지할 것이라는 전망을 반영합니다.

 

시장 상황 전망

 

2024년부터 2026년까지 보스턴의 다가구 주택 시장도 여전히 판매자 우위 시장을 유지할 것으로 예상됩니다. 그러나 2021년과 같은 극단적인 판매자 우위 상황은 나타나지 않을 것으로 보입니다. 대신, 보다 균형 잡힌 시장으로 서서히 이동할 가능성이 있습니다.

 

3. 보스턴 주택 시장의 주요 동향 및 영향 요인

 

3.1 인구 통계학적 변화

 

보스턴의 인구 구조 변화는 주택 시장에 중요한 영향을 미치고 있습니다:

 

  1. 밀레니얼 세대의 주택 구매 증가: 밀레니얼 세대가 주택 구매 연령대에 진입하면서 주택 수요가 증가하고 있습니다. 이들은 특히 도심 근처의 편의시설이 잘 갖춰진 지역을 선호하는 경향이 있습니다.
  2. 베이비부머 세대의 다운사이징: 베이비부머 세대가 은퇴 연령에 접어들면서 큰 집에서 작은 집으로 이사하는 경향이 나타나고 있습니다. 이는 단독 주택 시장에 새로운 공급을 창출하는 요인이 될 수 있습니다.
  3. 국제 이주민 증가: 보스턴의 교육 및 기술 산업 발전으로 인해 국제 이주민이 증가하고 있습니다. 이는 임대 시장과 중장기적으로는 주택 구매 시장에도 영향을 미치고 있습니다.

 

3.2 경제적 요인

 

보스턴의 경제 상황은 주택 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다:

 

  1. 고용 시장 강세: 보스턴은 교육, 의료, 기술 분야의 일자리가 풍부합니다. 이는 지속적인 주택 수요를 창출하는 요인이 되고 있습니다.
  2. 임금 상승: 보스턴의 평균 임금은 지속적으로 상승하고 있습니다. 이는 주택 구매력 증가로 이어지고 있지만, 동시에 주택 가격 상승의 원인이 되기도 합니다.
  3. 금리 변동: 최근의 금리 상승은 주택 구매 비용을 증가시키고 있습니다. 이는 주택 시장의 성장세를 다소 둔화시키는 요인이 될 수 있습니다.

 

3.3 주택 공급 관련 요인

 

보스턴의 주택 공급 상황은 시장 동향에 큰 영향을 미치고 있습니다:

 

  1. 제한된 신규 주택 공급: 보스턴의 지리적 특성과 엄격한 건축 규제로 인해 신규 주택 공급이 제한적입니다. 이는 주택 가격 상승의 주요 원인 중 하나입니다.
  2. 재개발 프로젝트 증가: 노후 지역의 재개발을 통해 새로운 주택 공급이 이루어지고 있습니다. 이는 특히 다가구 주택 시장에 영향을 미치고 있습니다.
  3. 지속가능한 개발 강조: 환경 문제에 대한 관심 증가로 에너지 효율적이고 지속 가능한 주택 개발이 강조되고 있습니다. 이는 신규 주택의 품질은 높이지만 동시에 개발 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

 

3.4 정책적 요인

 

보스턴 시의 주택 정책은 시장 동향에 중요한 영향을 미치고 있습니다:

 

  1. 저렴한 주택 공급 정책: 보스턴 시는 "Inclusionary Development Policy"를 통해 개발업자들에게 일정 비율의 저렴한 주택을 공급하도록 요구하고 있습니다. 이는 주택 시장의 다양성을 높이는 데 기여하고 있습니다.
  2. 임대료 규제 논의: 급격한 임대료 상승을 억제하기 위한 정책이 논의되고 있습니다. 이는 다가구 주택 투자 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
  3. 주택 건설 인센티브: 시 정부는 주택 공급 확대를 위해 다양한 인센티브를 제공하고 있습니다. 이는 향후 주택 공급 증가로 이어질 수 있습니다.

 

4. 단독 주택과 다가구 주택 시장 비교 분석

 

4.1 가격 변동 패턴

 

단독 주택과 다가구 주택의 가격 변동 패턴을 비교해보면 다음과 같은 특징이 나타납니다:

 

  1. 가격 상승률: 지난 5년간 다가구 주택의 가격 상승률이 단독 주택보다 약간 높았습니다. 이는 투자 목적의 구매가 많은 다가구 주택 시장의 특성을 반영합니다.
  2. 가격 변동성: 다가구 주택 시장이 단독 주택 시장에 비해 가격 변동성이 더 큰 것으로 나타났습니다. 이는 경제 상황과 임대 시장 동향에 더 민감하게 반응하기 때문입니다.
  3. 가격 회복력: 경제적 충격 이후 다가구 주택 시장이 단독 주택 시장보다 더 빠른 가격 회복세를 보이는 경향이 있습니다. 이는 투자자들의 빠른 시장 재진입 때문으로 분석됩니다.

 

4.2 거래 활성도

 

거래 활성도 측면에서도 두 시장은 차이를 보입니다:

 

  1. 거래량: 단독 주택의 거래량이 다가구 주택보다 훨씬 많습니다. 이는 보스턴 주택 시장에서 단독 주택이 차지하는 비중이 더 크기 때문입니다.
  2. 시장 체류 기간: 다가구 주택의 평균 시장 체류 기간이 단독 주택보다 약간 길게 나타났습니다. 이는 다가구 주택 구매 결정에 더 많은 요소가 고려되기 때문으로 보입니다.
  3. 계절성: 단독 주택 시장이 다가구 주택 시장보다 계절적 변동이 더 크게 나타났습니다. 특히 봄과 여름에 거래가 집중되는 경향이 있습니다.

 

4.3 투자 특성

 

투자 관점에서 두 시장은 다음과 같은 차이를 보입니다:

 

  1. 투자자 비중: 다가구 주택 시장에서 투자자의 비중이 훨씬 높게 나타났습니다. 단독 주택은 주로 실거주 목적의 구매가 많은 반면, 다가구 주택은 임대 수익을 목적으로 한 투자가 많습니다.
  2. 현금 흐름: 다가구 주택은 임대 수익을 통한 현금 흐름 창출이 가능하여 투자자들에게 매력적인 옵션입니다.
  3. 가치 상승: 장기적으로 볼 때 단독 주택과 다가구 주택 모두 꾸준한 가치 상승을 보여왔지만, 지역과 시기에 따라 그 정도의 차이가 있었습니다.

 

5. 향후 3년간 보스턴 주택 시장 전망 (2024-2026)

 

5.1 전반적인 시장 전망

 

  1. 완만한 가격 상승: 단독 주택과 다가구 주택 모두 가격 상승세는 유지되겠지만, 그 속도는 과거에 비해 둔화될 것으로 예상됩니다. 연간 2-3% 정도의 가격 상승이 예상됩니다.
  2. 거래량 안정화: 거래량은 현재 수준에서 크게 변동하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 경제 상황과 금리 변동에 따라 단기적인 변동은 있을 수 있습니다.
  3. 시장 균형 이동: 극단적인 판매자 우위 시장에서 보다 균형 잡힌 시장으로 서서히 이동할 것으로 예상됩니다.

 

5.2 단독 주택 시장 전망

 

  1. 수요 지속: 밀레니얼 세대의 주택 구매 수요가 지속되면서 단독 주택에 대한 관심은 계속될 것으로 보입니다.
  2. 교외 지역 관심 증가: 재택근무 증가로 인해 도심에서 조금 떨어진 교외 지역의 단독 주택에 대한 관심이 증가할 것으로 예상됩니다.
  3. 에너지 효율성 강조: 에너지 효율이 높은 단독 주택에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다. 이는 신규 건설과 리모델링 시장에 영향을 미칠 것입니다.

 

5.3 다가구 주택 시장 전망

 

  1. 투자 수요 유지: 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자들의 관심으로 다가구 주택에 대한 수요는 유지될 것으로 보입니다.
  2. 규제 영향: 임대료 규제 등의 정책 변화가 있을 경우, 다가구 주택 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
  3. 리노베이션 증가: 노후화된 다가구 주택의 리노베이션 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 주택의 가치 상승과 임대 수익 증대를 위한 전략으로 활용될 것입니다.

 

5.4 주요 위험 요인

 

  1. 금리 상승: 지속적인 금리 상승은 주택 구매력을 감소시켜 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
  2. 경기 침체: 경기 침체 발생 시 주택 수요가 급감할 수 있으며, 특히 다가구 주택 시장이 더 큰 영향을 받을 수 있습니다.
  3. 정책 변화: 주택 관련 세금 정책이나 규제의 변화는 시장 동향에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
  4. 인구 구조 변화: 예상보다 빠른 인구 고령화나 인구 유출은 장기적으로 주택 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

6. 투자자 및 구매자를 위한 제언

 

6.1 단독 주택 구매자를 위한 조언

 

  1. 장기적 관점 유지: 단독 주택 구매는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 단기적인 시장 변동에 너무 민감하게 반응하지 않는 것이 중요합니다.
  2. 위치의 중요성: 좋은 학군, 대중교통 접근성, 편의시설 등을 고려하여 위치를 선정하는 것이 중요합니다. 이는 장기적인 가치 상승에 큰 영향을 미칩니다.
  3. 에너지 효율성 고려: 에너지 효율이 높은 주택을 선택하면 장기적으로 유지비용을 절감할 수 있습니다. 또한 향후 재판매 시에도 유리할 수 있습니다.
  4. 융통성 있는 공간 구조: 재택근무 증가 등 생활 패턴의 변화를 고려하여 융통성 있는 공간 구조를 가진 주택을 선택하는 것이 좋습니다.

 

6.2 다가구 주택 투자자를 위한 조언

 

  1. 현금 흐름 분석: 임대 수익과 비용을 정확히 분석하여 실제 현금 흐름을 파악하는 것이 중요합니다. 단순히 구매 가격만으로 판단하지 않아야 합니다.
  2. 지역 임대 시장 연구: 투자하려는 지역의 임대 시장 동향을 철저히 연구해야 합니다. 대학가 주변, 비즈니스 중심지 등 안정적인 임대 수요가 있는 지역을 선택하는 것이 좋습니다.
  3. 관리 비용 고려: 다가구 주택 관리에 들어가는 비용을 과소평가하지 않아야 합니다. 유지보수, 공실 기간 등을 고려한 예산 계획이 필요합니다.
  4. 규제 변화 주시: 임대료 규제, 세금 정책 등의 변화를 주시해야 합니다. 이러한 변화가 투자 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

6.3 공통 조언

 

  1. 전문가 자문 활용: 부동산 에이전트, 변호사, 회계사 등 전문가의 조언을 적극 활용하는 것이 좋습니다. 특히 복잡한 법적, 재무적 문제에 대해서는 전문가의 도움이 필수적입니다.
  2. 시장 동향 모니터링: 지속적으로 시장 동향을 모니터링해야 합니다. MLS 데이터, 지역 부동산 보고서 등을 정기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
  3. 융자 조건 비교: 다양한 금융 기관의 융자 조건을 비교하여 가장 유리한 조건을 선택해야 합니다. 금리뿐만 아니라 수수료, 상환 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
  4. 보험 가입: 적절한 주택 보험에 가입하여 예상치 못한 손실에 대비해야 합니다. 특히 다가구 주택의 경우 임대인 보험도 고려해야 합니다.
  5. 세금 계획: 주택 구매나 투자에 따른 세금 영향을 미리 파악하고 계획을 세워야 합니다. 특히 투자 목적의 구매인 경우 세금 혜택을 최대한 활용할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋습니다.

 

7. 결론

 

보스턴의 주택 시장은 지난 5년간 강세를 보였으며, 향후 3년간도 안정적인 성장이 예상됩니다. 단독 주택과 다가구 주택 시장 모두 완만한 가격 상승세를 유지할 것으로 보이며, 점차 균형 잡힌 시장으로 이동할 것으로 예상됩니다.

 

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