부동산 매물분석_Renton/SFH

부동산 투자 타당성 분석 보고서

 

Listing 정보

MLS# 2245665로 등록된 본 매물은 420 Renton Ave S, Renton, WA 98057에 위치해 있습니다. 리스팅 가격 $1,049,995에 원가격 $1,149,995이며, 2,360 평방피트의 면적과 2.75개의 욕실을 보유하고 있습니다. 332 평방피트(16,129 sf)의 대지에 위치해 있으며, Cash, Conventional, FHA 융자가 가능합니다. 현재 공실 상태이며, Solomon Kindley의 Skyline Properties, Inc.에서 담당하고 있습니다.

부동산 현황

Lake Washington과 Seattle의 멋진 전망을 자랑하는 현대적인 디자인의 주택입니다. 완전히 리모델링된 상태이며, 2층 구조로 설계되어 있습니다. 상층부에는 2개의 침실과 프라이머리 침실이 위치해 있으며, 1층은 넓은 오픈 플랜으로 구성되어 있습니다. 주방, 거실, 다이닝 공간이 통합되어 있으며, 쇼핑, 레스토랑, 주요 고속도로와 근접한 편리한 위치에 있습니다.

시설 현황

• 2층 구조의 현대적 디자인 주택 • Metal/Vinyl 외장재 사용 • 완비된 주방 시설과 스테인리스 스틸 가전제품 • Wall to Wall Carpet, 라미네이트 하드우드 바닥재 • 2.75개의 현대식 욕실 (Full Bath 2개) • Gas 난방 시스템과 Forced Air 냉방 • 완비된 세탁실 • 조경이 된 뒷마당과 야외 조명 • 지하실 완비 (Fully Finished) • 전기, 천연가스 유틸리티 • 공공 하수도 연결 • HOA 없음 • 주차공간 완비 • Level, Partial Slope 부지 형태

투자 타당성 분석

초기 투자비용

• 매입가격: $1,049,995
• 모기지 금액 (80%): $839,996
• 자기자본 (20%): $209,999

월간 현금흐름 분석

< 수입 >

• 예상 월 임대료: $3,800
• 기타 수입 (주차, 창고 등): $100 총 월간 수입: $3,900

< 지출 >

• 모기지 상환액 (원리금): $5,033
• 재산세: $450
• 보험료: $200
• 관리비: $300
• 유지보수 예비비: $200 총 월간 지출: $6,183

순 월간 현금흐름: -$2,283

손익분기점 (BEP) 분석

월간 BEP 임대료 = $6,183 연간 BEP 임대료 = $74,196

수익성 개선 방안

       < 임대료 수입 증대 방안 >

• 프리미엄 가구 패키지 제공으로 임대료 10-15% 상향 조정
• 단기임대(Airbnb) 부분 활용으로 성수기 수익률 극대화
• 주차공간 별도 임대로 부가수입 창출
• 창고공간 임대 상품화
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• < 운영비용 절감 방안 >

• LED 조명 교체로 전기요금 절감
• 스마트 온도조절 시스템 도입으로 에너지비용 20% 절감
• 정기적 예방 정비로 수리비용 최소화
• 장기 임차인 유치로 공실률 최소화 
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• < 자산가치 상승전략 >

• 홈 오피스 공간 구성으로 임차인 풀 확대
• 스마트홈 시스템 구축으로 임대 경쟁력 강화
• 친환경 에너지 시설 도입으로 운영비 절감

최종 평가

현재 시장 상황과 매물의 특성을 고려할 때, 단기적으로는 음의 현금흐름이 예상되나, 장기적 관점에서 자산가치 상승 잠재력이 있습니다. Lake Washington과 Seattle의 전망, 현대적 시설, 편리한 위치 등의 장점을 활용한 수익성 개선 방안을 통해 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.