부동산 임대, 농업, 비영리 단체에 대한 세금 규정
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이 글에서는 부동산 임대, 농업, 비영리 단체와 관련된 세금 규정에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이 세 가지 주제는 일반적인 사업체와는 다른 특별한 세금 규정이 적용되는 분야입니다.
부동산 임대
임대 소득 신고
개인 납세자의 경우 임대 부동산 소득은 1040 양식의 Schedule E에 신고합니다. 부동산을 공동 소유한 경우 각자의 지분에 해당하는 소득과 비용만 신고합니다. 예를 들어 자매와 50:50으로 임대 부동산을 소유한 경우, 각자 소득과 비용의 절반씩을 자신의 세금 신고서에 기재합니다.
파트너십과 S corporation의 경우 임대 부동산 소득을 Form 8825에 신고합니다. C corporation은 별도의 양식 없이 Page 1에 임대 소득과 비용을 포함시킵니다.
임대 소득의 구성
임대 소득에는 다음이 포함됩니다:
- 받은 모든 임대료
- 선불 임대료
- 임대 계약 해지 수수료
보증금은 받을 때 소득에 포함되지 않습니다. 임대 종료 시 보증금을 돌려주지 않고 보유하는 경우에만 소득으로 인식합니다.
공제 가능한 임대 비용
주요 공제 가능 비용:
- 모기지 이자 (원금 상환액 제외)
- 재산세
- 유지보수 및 수리
- 청소비
- 공과금
- 보험료
- 광고비
- 감가상각비
- 관리 회사 수수료
주의할 점은 유지보수/수리와 개선/증축을 구분해야 한다는 것입니다. 개선이나 증축은 비용으로 공제할 수 없고 자산의 기초가액에 포함시켜 감가상각해야 합니다.
감가상각
- 주거용 건물: 27.5년
- 상업용 건물: 39년
위 기간 동안 정액법으로 감가상각합니다.
구매 시 포함된 개인 자산(가구, 가전제품 등)은 더 짧은 기간에 걸쳐 감가상각할 수 있어 초기에 더 큰 공제 효과를 볼 수 있습니다.
수동적 활동 규정
임대 활동은 일반적으로 수동적 활동으로 간주됩니다. 수동적 손실은 수동적 소득에 대해서만 상계할 수 있다는 규정이 적용됩니다.
하지만 임대 부동산에 대해서는 예외가 있습니다. 다음 조건을 충족하면 최대 $25,000의 임대 손실을 비수동적 소득에 대해 상계할 수 있습니다:
- 적극적으로 참여 (10% 이상 소유, 중요한 관리 결정 등)
- 수정된 조정총소득(AGI)이 $100,000 이하 (초과 시 공제액 감소)
이 예외 규정은 중산층의 소규모 임대 사업자를 위한 것입니다.
부동산 전문가 규정
부동산 전문가로 인정받으면 임대 활동이 수동적 활동으로 간주되지 않아 손실을 모든 소득에 대해 상계할 수 있습니다. 부동산 전문가로 인정받기 위한 조건:
- 연간 개인 서비스의 50% 이상을 부동산 거래/사업에 수행
- 부동산 거래/사업에 750시간 이상 서비스 제공
주택 일부 임대
주택의 일부만 임대하는 경우(예: 듀플렉스, 지하실 임대) 전체 주택에 영향을 미치는 비용(모기지 이자, 공과금, 재산세 등)을 개인용과 임대용으로 나누어야 합니다.
면적이나 방 수 등 합리적인 방법으로 나눌 수 있습니다. 예를 들어 듀플렉스에서 절반을 임대한다면, 전체 비용의 절반을 임대 비용으로 공제할 수 있습니다.
휴가용 주택 임대
주 거주지나 휴가용 주택을 일부 기간 동안 임대하는 경우 특별한 규정이 적용됩니다.
개인 사용 일수가 다음 중 큰 값을 초과하면 "주택"으로 간주되어 비용을 개인용과 임대용으로 나누어야 합니다:
- 14일
- 임대 일수의 10%
개인 사용으로 간주되는 경우:
- 소유자나 공동 소유자의 사용
- 가족 구성원의 사용
- 공정 임대료 미만으로 타인에게 임대
예외: 수리나 유지보수를 위해 방문한 경우 개인 사용으로 간주되지 않습니다.
비용 분배 방법:
(임대 일수 / (임대 일수 + 개인 사용 일수)) x 총 비용
14일 규정 (Augusta 규정)
주 거주지나 휴가용 주택을 연간 14일 이하로 임대하는 경우:
- 임대 소득을 신고하지 않아도 됨
- 비용도 공제할 수 없음
이는 완전히 비과세되는 소득을 얻을 수 있는 드문 기회입니다. Augusta, Georgia의 골프 대회 기간 중 주택을 단기 임대하는 관행에서 유래한 규정입니다.
농업
농업의 정의
다음 조건을 충족하면 농업에 종사하는 것으로 간주됩니다:
- 이익을 목적으로 농장을 경작, 운영 또는 관리
- 소유자 또는 임차인으로서 농장 운영
농장에는 다음이 포함됩니다:
- 축산, 낙농, 가금류, 어류, 과일, 트럭 농장
- 플랜테이션, 목장, 방목장, 과수원, 수목원
농업 소득 신고
개인 사업자는 Schedule F (Form 1040)에 농업 소득과 비용을 신고합니다. 다른 사업체 유형은 일반적인 양식을 사용합니다:
- 파트너십: Form 1065
- S corporation: Form 1120S
- C corporation: Form 1120
회계 방법
농부들은 일반적인 회계 방법(현금주의 또는 발생주의)을 사용할 수 있습니다. 추가로 특별한 방법을 사용할 수도 있습니다:
- 작물 방법
- IRS 승인 필요
- 파종과 수확이 다른 과세연도에 이루어지는 경우 유용
- 작물 수입을 인식하는 해에 모든 생산 비용을 공제 가능
- 농장 재고 평가 방법
- 농장 가격 방법: 시장 가격에서 처분 비용을 차감
- 단위 가축 가격 방법: 가축 유형과 연령에 따라 표준 단가 적용
농업 자산의 감가상각
- 신규 농기계 및 장비: 5년
- 중고 농기계 및 장비: 7년
- 단일 목적 농업/원예 구조물: 10년
농업 소득 인식
- 농산물 및 자산 판매
- Schedule F에 신고
- 농장에서 태어난 가축 판매: 판매가에서 판매 비용 차감 (기초가액 0으로 간주)
- 재해 관련 이익
- 기상 조건으로 인해 조기 판매한 가축의 이익은 다음 해로 이연 가능 (조건 충족 시)
- 작물 보험 및 재해 지원금
- 일반적으로 수령 연도에 과세
- 조건 충족 시 다음 해로 이연 가능
- 농업 보조금
- 수령 연도에 소득으로 인식
- 나중에 상환하더라도 전액 소득 신고 (상환액은 공제 가능)
- 협동조합 배당금
- 과세 대상
- 개인 구매와 관련된 배당금은 비과세 (구매 항목의 기초가액 감소)
농업 관련 특별 세금 규정
- 소득 평균화
- 3년 소득 평균화 허용
- 현재 소득이 높고 이전 3년 중 낮은 소득이 있었던 경우 유용
- Schedule J 사용
- 자영업세 선택적 방법
- 소득이 적거나 손실이 발생한 경우 사용 가능
- 총수입의 2/3(최대 $5,640)를 자영업 소득으로 신고 가능
- 추정세 납부
- 3월 1일까지 신고 및 납부 시 추정세 면제
- 또는 1월 15일까지 1회 납부 (전년도 세금의 100% 또는 당해 연도 세금의 2/3)
- 급여 신고
- Form 943 사용 (연간 신고)
- 순영업손실(NOL) 소급공제
- 2년 소급공제 허용
비영리 단체
501(c)(3) 요건
다음 요건을 충족해야 501(c)(3) 비영리 단체로 인정받을 수 있습니다:
- 법인, 신탁 또는 비법인 단체 형태 (개인사업자나 파트너십은 불가)
- 자선, 교육 또는 종교 목적으로 설립
- 수익이 구성원이나 내부자에게 귀속되지 않아야 함
- 정치 운동에 직간접적으로 참여 금지
- 법안 로비 활동 금지
IRS에 Form 1023을 제출하여 면세 지위를 신청해야 합니다. 단, 교회, 시나고그, 모스크, 사원은 신청하지 않아도 자동으로 인정됩니다.
연간 신고 의무
교회 등을 제외한 모든 면세 단체는 매년 Form 990 시리즈 중 하나를 제출해야 합니다:
- Form 990: 일반 양식
- Form 990-EZ: 간소화 양식 (총수입 $200,000 이하 & 총자산 $500,000 미만)
- Form 990-N: 전자 엽서 (총수입 $50,000 이하)
- Form 990-PF: 민간재단용
Form 990은 단체의 수입, 지출 및 기타 정보를 보고합니다. 과세연도 종료 후 5개월 15일까지 제출해야 합니다. Form 990은 공개 열람이 가능합니다.
3년 연속 Form 990을 제출하지 않으면 자동으로 면세 지위가 취소됩니다.
비관련 사업 소득
면세 단체라도 실질적인 비관련 사업 소득이 있으면 해당 소득에 대해 세금을 납부해야 합니다.
비관련 사업 소득(UBI)의 정의:
- 면세 단체가 정기적으로 수행하는 거래나 사업에서 발생한 소득
- 단체의 면세 목적이나 기능과 실질적으로 관련이 없는 활동에서 발생
- 수익을 면세 목적에 사용한다고 해서 관련 활동으로 인정되지 않음
예시:
- 동물 학대 방지를 위한 단체가 일반인을 대상으로 반려동물 미용 서비스를 제공