부동산 매물분석_Renton/SFH_#2272468

 

 

 

Listing 정보

NWMLS#2272468로 등록된 본 매물은 1505 Eagle Ridge Dr S Unit G2, Renton, WA 98055에 위치해 있습니다. 리스팅 가격 $425,000에 2 침실, 2 욕실을 갖춘 1,110 평방피트의 콘도미니엄입니다. 1988년에 지어진 이 물건은 현재 공실 상태이며, Windermere RE/East에서 담당하고 있습니다. FHA, VA, Conventional 융자가 가능하며, 월 $450의 HOA 비용이 있습니다.

부동산 현황

이 콘도미니엄은 Renton의 Eagle Ridge 커뮤니티에 위치한 2층 엔드 유닛입니다. 넓은 거실과 식당 공간, 업데이트된 주방, 그리고 2개의 넓은 침실을 제공합니다. 주요 특징으로는 새로운 카펫과 페인트, 업데이트된 주방 가전제품, 그리고 프라이빗 발코니가 있습니다. 커뮤니티 내 수영장, 테니스 코트, 클럽하우스 등의 편의시설을 이용할 수 있으며, I-405와 쇼핑센터에 근접해 있어 편리한 위치를 자랑합니다.

시설 현황

• 2층 엔드 유닛 콘도미니엄
• 1,110 평방피트의 넓은 공간
• 2개의 침실과 2개의 욕실
• 업데이트된 주방 (새 가전제품 포함)
• 넓은 거실과 식당 공간
• 프라이빗 발코니
• 새로 설치된 카펫과 새 페인트
• 세탁기/건조기 포함
• 1대 주차 가능한 차고
• 커뮤니티 수영장, 테니스 코트, 클럽하우스 이용 가능
• 편리한 위치 (I-405, 쇼핑센터 근처)
• 월 $450의 HOA 비용 (수도, 쓰레기 수거, 외부 유지보수, 공용 시설 포함)

이 콘도미니엄은 전반적으로 좋은 상태를 유지하고 있으며, 최근 업데이트된 주방과 새로운 카펫, 페인트 등으로 인해 임차인에게 매력적인 선택이 될 수 있습니다. 커뮤니티 시설과 편리한 위치는 추가적인 장점입니다.

투자 타당성 분석

초기 투자비용

• 매입가격: $425,000
• 모기지 금액 (80%): $340,000
• 자기자본 (20%): $85,000

월간 현금흐름 분석

< 수입 >

• 예상 월 임대료: $2,138 (Renton 평균 임대료 기준)
• 기타 수입: $50 (주차, 창고 등) 총 월간 수입: $2,188

< 지출 >

• 모기지 상환액 (원리금): $2,038 (30년 고정금리 6% 기준)
• HOA 비용: $450
• 재산세: $350 (추정)
• 보험료: $100 (추정)
• 관리비: $150
• 유지보수 예비비: $100 총 월간 지출: $3,188

순 월간 현금흐름: -$1,000

손익분기점 (BEP) 분석 월간 BEP 임대료 = $3,188 연간 BEP 임대료 = $38,256

이 투자는 현재 시장 조건에서 단기적으로 음의 현금흐름을 보이고 있습니다. 월 $1,000의 적자가 예상되며, 이는 연간 $12,000의 손실을 의미합니다. 손익분기점에 도달하기 위해서는 월 임대료를 현재 예상치보다 약 49% 높은 $3,188로 인상해야 합니다. 그러나 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승과 임대료 인상 가능성을 고려할 때, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

최종 결론

이 투자의 수익성을 개선하기 위한 상위 3가지 방법은 다음과 같습니다:

1. 임대료 최적화: 현재 Renton 평균 임대료보다 높은 수준으로 임대료를 책정할 수 있습니다. 이 콘도의 업데이트된 시설, 커뮤니티 편의시설, 좋은 위치 등을 고려하면 월 $2,400-$2,600 정도의 임대료 책정이 가능할 것으로 보입니다. 이는 현금흐름을 크게 개선할 수 있습니다.
2. 단기 임대 활용: 일부 기간 동안 Airbnb와 같은 단기 임대 플랫폼을 활용하여 수익을 극대화할 수 있습니다. Renton 지역의 비즈니스 여행객이나 관광객을 대상으로 하면 일반 장기 임대보다 20-30% 높은 수익을 올릴 수 있습니다.
3. 에너지 효율 개선: LED 조명, 스마트 온도조절 시스템, 에너지 효율적인 가전제품 등을 설치하여 유틸리티 비용을 절감할 수 있습니다. 이는 운영비용을 줄이고 임차인의 만족도를 높여 장기 임대를 유도할 수 있습니다.

이러한 전략을 통해 현금흐름을 개선하고 장기적인 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다. 또한, Renton 지역의 부동산 시장 동향과 향후 개발 계획을 주시하며 자산 가치 상승의 기회를 모색해야 할 것입니다.