부동산 매물분석_Renton/Triflex_MLS#: 2128557

 

 

부동산 투자 타당성 분석 보고서

Listing 정보

NWMLS#2128557로 등록된 본 매물은 1228 Benson Rd S, Renton, WA 98055에 위치한 트리플렉스입니다. 리스팅 가격은 $975,000이며, 2,978 평방피트의 면적을 보유하고 있습니다. 0.222 에이커(9,675 sf)의 대지에 자리잡고 있으며, 1962년에 건축되었습니다. 현재 임차인이 거주 중이며, 연간 임대 수입은 $65,400에 유틸리티 및 기타 수입 $7,260을 포함하여 총 $72,600입니다.

부동산 현황

이 트리플렉스는 Benson Hill의 편리한 위치에 자리잡고 있으며, 각 유닛에서 좋은 전망을 제공합니다. 모든 유닛은 리모델링이 완료되었으며, 스튜디오부터 2베드룸까지 다양한 구성을 갖추고 있습니다. I-405 고속도로와 근접해 있어 다운타운 Renton과 Boeing Field로의 접근성이 뛰어납니다. 데크와 파티오 공간, 공유 뒷마당과 드라이브웨이를 보유하고 있습니다.

시설 현황

• 건물 유형: 트리플렉스 (3개 유닛)
• 리모델링 완료된 상태
• 총 7개의 침실
• 바닥재: 라미네이트 하드우드, 슬레이트, 비닐, 벽면 카펫
• 콘크리트 블록 기초
• 스토리지 공간 보유
• 케이블 TV, 데크, 파티오 시설
• 7대 주차 가능
• 도로 끝 위치한 조용한 환경
• 유닛 A는 부분적으로 업데이트 완료
• 지붕 부분 교체 완료 (누수 없음)

투자 타당성 분석

초기 투자비용

• 매입가격: $975,000
• 모기지 금액 (80%): $780,000
• 자기자본 (20%): $195,000

연간 현금흐름 분석

< 수입 >

• 연간 임대료: $65,400
• 유틸리티 및 기타 수입: $7,260 총 연간 수입: $72,600

< 지출 >

• 모기지 상환액 (원리금): $56,124 (30년 고정금리 6% 기준)
• 재산세: $6,561 (2023년 기준)
• 보험료: $2,400
• 관리비: $3,600
• 유지보수 예비비: $3,600 총 연간 지출: $72,285

순 연간 현금흐름: $315

손익분기점 (BEP) 분석 월간 BEP 임대료 = $6,024 연간 BEP 임대료 = $72,285

최종 결론

이 투자의 수익성을 향상시키기 위한 상위 3가지 방법은 다음과 같습니다:

1. 유닛 업그레이드 전략: 아직 완전히 업데이트되지 않은 유닛들을 현대적으로 개선하여 임대료를 인상할 수 있습니다. 특히 유닛 A의 나머지 부분 업데이트를 통해 전체적인 자산 가치와 임대 수익을 향상시킬 수 있습니다.
2. 유틸리티 비용 최적화: 현재 유틸리티 수입이 있는 구조를 활용하여, 에너지 효율적인 설비 도입으로 운영비용을 절감하고 수익을 개선할 수 있습니다. 태양광 패널 설치나 에너지 효율적인 가전제품 교체를 고려할 수 있습니다.
3. 임대료 구조 최적화: 현재의 임대료 구조를 시장 상황에 맞게 조정하고, 각 유닛별 특성을 고려한 차별화된 임대료 책정으로 전체 수익을 증대할 수 있습니다. 특히 리모델링이 완료된 유닛들의 임대료를 점진적으로 시장 수준으로 조정할 필요가 있습니다.

이 트리플렉스는 현재 안정적인 임대 수입을 제공하고 있으며, 리모델링이 완료된 상태로 즉각적인 운영이 가능합니다. Renton 지역의 성장 잠재력과 편리한 위치를 고려할 때, 장기적인 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 현재의 낮은 순현금흐름을 개선하기 위한 적극적인 자산 관리 전략이 필요할 것으로 보입니다.